一线走访▶▷业主想涨价又担心卖不掉11月22日

行业：将刺激刚性需求、改善型买家进入市场

11月23日起，深圳将实施两项楼市新政策：一是降低第二套房首付比例。 11月23日起，第二套住房个人住房贷款最低首付比例由普通住房的70%降低为非普通住房的70%。 80%，统一调整为40%。 二、享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区容积率1.0以上（含），单栋住宅建筑面积120平方米以下（含120平方米） 120平方米）或单栋房屋建筑面积为144平方米。 米及以下（含144平方米）。

那么，深圳房地产市场调控“认房不贷”之后，会对市场产生多大的影响呢？ 业内普遍认为，这一新政策有利于降低购房门槛和成本，将刺激刚性需求、改善型购房者入市，对提振后市信心起到重要作用。

前线探访▶▷

业主想加价，但又担心卖不出去。

11月22日晚8时至9时，新政出台后，南方日报走访了中原、链家、乐友家、诺家等11家位于深圳市南山区桃园村周边的中介店，现场看到，其中2家店铺有买家询问物业状况，2家店铺召开会议，2家店铺有多人看守，其余店铺只有1人在店内。 整体来看，走访的门店反应清淡，中介工作人员神色平静。 少数代理商通过电话与买家/卖家沟通政策影响。

与此同时，深圳一位资深房产经纪人表示，政策出台后，手头有现金的购房者询盘增多。 他们主要担心房价的大幅上涨以及是否需要快速买房，但他们的收入正在调整，他们对买房感到担忧。 之后，还会出现住房供应等方面的压力。 没有卖房的业主会询问房子是否好卖，是否要涨价。 总体来说，业主心态稍好一些。

业主罗女士目前没有涨价的打算。 “我的房子上市半年了，还没卖出去，没人看。”

事实上，深圳楼市在过去的“金九银十”时期表现不佳。 数据显示，9月、10月深圳一、二手住宅成交总量不足1万套。 通过对比近年来“金九银十年”期间的总成交量，即当年9月和10月一手和二手住宅的总成交量可以看出，全年交易量为五年来最低； 从趋势上看，交易总额已连续三年下降。

具体来说，2023年“金九银十”期间总成交量不足1万套，为9904套； 事实上，2019年和2020年的总成交量均为2万多套，2021年大幅下降至1万多套，随后总成交量徘徊在1万套左右。

行业解读▶▷

对提振市场信心发挥重要作用

对于政策影响，业内普遍认为，新政策有利于降低购房门槛和成本，刺激部分刚需、改善型购房者入市，对提振购房信心起到重要作用。市场前景。

对于政策出台的背景，广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳分析，目前，深圳新建、二手房交易量仍徘徊在历史低位。 因此，在国家明确商品房回归商品本质、打造房地产新模式的新政策框架下，房地产政策放松新窗口打开，深圳楼市合理市场政策松动。

李玉佳指出，本轮深圳楼市调整是一线城市中幅度最大的。 他强调，深圳此次楼市政策调整，遵循了降低住房交易成本、满足改善性住房需求的政策本源。 政策正在小步快进，但不会立即实施。 将先观察本次调整的效果，为下一步政策调整预留空间。

对此，中原地产华南区总裁、深圳中原地产总经理郑树伦也有类似的看法。 他表示，当前政府分批出台的政策表明，政府对于放松楼市持谨慎态度，强调循序渐进稳定市场。 此轮政策的核心目标是增强市场信心。 尽管如此，政策对市场的影响也是积极的，提升了市场对后续政策的预期，这将刺激部分刚性需求改变市场预期，提高客户入市意愿，短期预期增加- 期限交易量。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示，两项政策综合起来看，首先，实际受益的购房群体并不小。 预计这批购房者将加速入市，最终将推动交易量的增加； 其次，整体市场信心也会增强。 会有提振效应，各类购房者入市意愿都会增强。

肖小平指出，从深圳二手房房源总价来看，目前约26%的房源售价在750万元以上，而其中64%的房源建筑面积小于750万元。 144平方米。 这些房屋是本次“豪宅线调整”的直接受益者，相信后市成交量将会有所增加。 同时，深圳贝壳研究院的问卷调查显示，近期计划在深圳购房的市民中，共有约34%的受访者是第二次、第二次在深圳购房。第三次。 这部分购房者可能会首付购买第二套房。 40%是政策的直接受益者。

美联物业全国研究中心主任何千如表示，此次出台的两项政策，可以有效降低二套房购房者的首付成本，也可以帮助一些原价750万元以上的非普通住宅改造成普通住宅并享受增值。 税金附加、个人免税等将为购房群体带来实实在在的好处。

同时，业内人士认为，当前市场疲软。 李玉佳指出，需求侧政策可以释放部分受政策挤压的需求，但在当前需求疲软的情况下很难发挥带动作用。 因为当前楼市的需求主要是高房价供给与大部分中低收入居民住房承受能力不足之间的矛盾。 对于深圳来说，除了这个矛盾之外，更重要的是楼市的总体前景并不乐观。

李玉佳分析，支撑深圳过去楼市繁荣的，很大程度上是房价预期和大量资金涌入。 当这种外部环境不再具备时，楼市面临一定的下行压力。 从深圳的收入结构来看，中等收入人群数量相对较少。 真实的人口结构是少数高收入人群、少量中等收入人群、大量中低收入人群的结构。

何倩如也认为，由于当前整体经济环境依然不佳，经济仍处于平稳复苏过程中，政策虽然可以带动部分客户加紧入市，但成交量不会是最重要的。与2019年非普通住宅标准调整相同，翻倍的情况。 预计今年剩余时间，深圳楼市价格走势平稳，成交量稳中向好。

何倩如强调，总体来看，近期房地产企业的融资渠道逐渐恢复，部分保险公司的危机也得到解除。 房地产市场有望朝着良性循环的方向发展。 此外，保障性住房和商品房均衡发展格局已经形成，房地产开发新模式正在构建。 深圳商品房市场的监管措施有望逐步取消，商品房回归商品本质只是时间问题。

郑树伦则相对乐观。 他表示，政策一直在从低位走向高位。 最初政策针对刚需的首次购房者，现在轮到购房者改善住房，盘活整个购房链条，楼市指日可待。 （南方日报）