一线城市二手房市场传来回温消息几乎不约而同地

几乎是巧合的是，一线城市二手房市场复苏的消息传出。

几乎无独有偶，一线城市二手房市场也传来好消息。

刚刚过去的11月，北京二手房网上签约12545套，环比增长17.8%； 深圳二手房销售3133套，环比增长12.9%； 广州二手房网上签约10182套，环比增长8.77%； 上海二手房网上销售10182套，环比增长8.77% 共销售住房16173套，环比增长约7.12%。

市场短期回暖的背后，固然有政策的叠加影响，但更重要的因素是，目前市场成交很大程度上依赖“以价换量”。 业内人士认为，降价等因素拉动的需求是短期的，后续市场走势将取决于政策、房价等综合判断。 不过，明年第一季度的季节性反弹是肯定的。

一线城市成交回暖

降低第二套房首付、放宽普通住房标准等政策给深圳楼市带来一些变数。

深圳市住房和城乡建设局披露的最新数据显示，11月份，深圳新建、二手房成交量均增长，其中二手房表现尤为明显。 当月新房销售2773套，环比增长4.5%，同比增长7%； 二手住宅销售3133套，环比增长12.9%，同比增长44.5%； 一手住宅成交量创近5个月新高，二手住宅成交量创7个月新高。 创月初以来新高。

在动荡的二手房市场中，龙岗区以925宗成交量位居第一，占比22.99%； 其次是福田区，成交752笔，占比18.69%； 南山区以667笔成交排名第三，占比16.58%； 罗湖区售出635套，占比15.78%。

从11月23日开始，深圳开始实施两项楼市新政策：一是降低第二套房首付比例，第二套房个人住房贷款最低首付比例统一调整为40%。 二是放宽普通住房享受优惠政策的标准。 建筑面积在144平方米以下但总价在750万元以上的房屋将纳入普通住宅范畴，交易二手房时将节省大量税费。

受此影响，乐友家研究中心监测显示，新政后客户看房数量有所增加。 11月26日，看房数量达到9月以来的第二高点，接近“认房不贷”政策后的最高值。 。 从成交量来看，乐友家门店成交量较新政前一周增长超过10%。

“新政出台后，预约看房的客户明显增多，大部分性价比高的楼盘都卖出去了。我们感觉11月份市场确实有小幅回暖，而且大部分都是更换客户、新政策出台也比较强劲。符合预期。” 深圳龙岗区一位房产经纪人告诉第一财经记者，从数据和一线情况来看，目前龙岗区的市场确实比较活跃。

虽然北京近期没有出台新的政策，但二手房市场也出现了动荡。 北京市住房和城乡建设委员会公布的网签数据显示，11月北京二手房网签数量为12545套，环比增长17.8%，环比增长17.8%。同比增长16.7%。

今年以来，北京二手房市场出现了“波浪式”的行情。 第一个“高峰”出现在3月份，当月二手房网签量达到22192套，明显高于1、2月； 但随后市场开始慢慢下滑，一直维持在“盛衰线”下方，直到年中； “认房” “不贷”等楼市政策出台后，9月份市场迎来第二个“高峰”，随后10月份热情消退。

如今，虽然距离今年的高峰期还很远，但北京二手房再次达到了“盛衰线”之上。 一般来说，1.2万套是北京二手房每月网签的“升降线”。 交易量在12,000至17,000单位之间被认为是相对正常的市场状况。 高于20,000台的市场代表市场更火爆。 低于12000套甚至10000套则表明市场流动性较差。

广州这个一线城市也不甘落后。 广州市房地产经纪人协会数据显示，11月广州二手房网签总体数量和成交面积分别为10182套和102.1万平方米，环比增长8.77%分别为7.23%。 今年3月份二手房网签数量有所增加。 继3月、4月后再次突破1万台，上线签约数量创年内第二高水平。

除番禺区、从化区外，11月份广州各区网上签证面积均出现反弹。 越秀区、海珠区环比增幅明显，幅度分别为23.72%、10.35%； 白云区、荔湾区、黄浦区、天河区环比分别增长。 6.79%、6.06%、1.43%和0.66%； 花都区、南沙区、增城区周边增速分别为18.76%、17.93%、17.06%。

广州市房地产经纪协会认为，11月广州全市二手房交易量延续了今年8月以来的环比增长趋势。 主要原因是“920”政策刺激持续。 由于部分地区限购令的放松，一些此前不具备购房资格的购房者的购房需求逐渐释放。 在政策利好的背景下，为了缩短房屋置换周期，部分业主愿意提供一定的议价空间以方便交易。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，广州二手房交易量增加主要源于几个因素：一是9月20日周边多个区限购令取消，导致广州二手房交易量增加。购买需求预期反弹； 二是限购放宽、免增值税“5送2”报税期以及孩子入学提前购房，促使年底二手房小幅激增。那一年; 新房销量较小，且以中心区少量出售的高价房为主，造成供需不匹配，造成价格梯度合理的二手房更受欢迎; 广州新房与二手房倒挂不明显，导致刚性需求和改善向二手房转移。 近期房企风险蔓延进一步扩大，加剧了新房观望情绪。

上海方面，根据更新的网上房产网签数据，11月份上海二手房共销售16173套。 总体来看，市场交易有所回暖，较10月份增长约7.12%，日均签约交易数约为539笔。

业主降价促成交

一线城市二手房的真相不能仅从交易数据中得出。 事实上，降价是当前市场的主流。

北京昌平区某大型社区内，一套建筑面积约200平方米的房屋正在出售。 今年9月，也就是“认房不贷”政策出台后，房主看准市场走势，将手中的一层老房挂牌。 当时的心理价位是490万。 该社区是“京漂”聚集地，人口流动性大。 房子挂牌后，前来看房的人很多，最近几周有十批。

然而，卖房子的过程并不顺利。 三个月内房子价格两次下调，现在业主已经优惠了70万元。 该楼盘负责人告诉第一财经记者，虽然11月份的市场成交还可以，但整体价格没有以前那么高了。 “房价基本在下降，主要是现在的购房者不会追价，只会以自己满意的价格购买。”

麦田地产的统计也显示，11月份北京二手房挂牌价格（麦田覆盖的房产）环比下降0.3%。 在挂牌价下跌的同时，11月北京二手房议价空间较上月扩大0.5个百分点，议价空间达到今年以来最大水平。

业主对价格的信心和预期正在松动。 有的选择降低挂牌价，有的则直接暂停销售，选择观望。 麦田地产数据显示，11月底，北京二手房挂牌量环比下降0.9%。 “一方面，由于市场价格持续下跌，部分业主选择撤房。另一方面，新房源较10月份也快速下降。”

二手房价格波动较大的深圳也有同样的情况。 乐友家成交数据显示，目前房屋成交价中有近80%低于指导价。 11月份，全市挂牌价格环比下降0.9%。 豪宅区红树林湾各区域挂牌均价仅小幅上涨0.3%。 其余地区均下跌或持平。

邻近的广州，11月份当地二手住宅网上均价为29221元/平方米，环比下降2.2%。 与10月份相比，当月天河和越秀的网签均价有所上涨，分别达到5.7万/平方米和4.3万/平方米，但海珠和番禺的价格明显下降，前者从4.2万/平方米跌至4.2万/平方米。 37000/平方米。 后者从2.9万/平方米下降到2.3万/平方米。

李玉佳表示，广州业主“以价换量”的主要原因是周边几个地区限购解除后，业主趁机挂牌出售房产。 大多是早期投资者，希望尽快出货，降价出售意愿强烈； 他们拒绝承认该财产。 放贷、解限等政策出台后，对市场的刺激效果并不明显，导致业主开始降价挂牌。 “下半年二手房的降价其实非常突出，比如7-10月，广州二手房价格分别为-1%、-0.6%、-0.7%、环比分别为-0.8%，预计11月份环比降幅仍会较高。

上海二手房市场整体价格也有所走软。 据“百盛房产数据分析平台系统”监测数据显示，12月1日上海二手房平均底价为59503元/平方米，全市二手房价格环比下跌环比上涨0.88%。

去年10月，一线城市二手房价格由升转降，整体下降0.8%。 北京、上海、广州、深圳分别比上月下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。 其中，上海环比降幅为0.8%。

上海中原地产表示，上海已进入改善时代，置换客户纷纷抛售二手房购买新房。 但从目前市场需求来看，买家观望心态严重。 一方面，政策效果不及预期，市场期待更多利好消息，但尚未看到任何可能的信号； 另一方面，成交量低迷不足以支撑价格企稳，交易周期变得很长。 为了实现这一点，成交量和成交价格只能一降再降，旺季市场弱于淡季。

对于一线市场后续走势，李玉佳认为，价格面预计将继续走弱。 目前市场上剩下的基本都是刚性需求和改善型需求。 住房存量足够大，价格梯度合理，为刚性需求和改善周期创造了条件。 然而，在房地产基本面没有好转的情况下，需求在短暂反弹后很容易再次上涨。 降价和入学带动的需求也是短期的。 一方面，超低价房供应量在减少，低价房供应已被消化，后续价格跌幅有限。 再加上购买力的消耗，供需双方可能会在低位盘整。 预计明年一季度市场进一步走势，将取决于政策、房价、新房供应等，但季节性反弹是肯定的。

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