房屋抵押权纠纷频发银行未过户登记手续不合

□ 本报通讯员 朱强

买下房子后居住了四年多，原业主不仅没有在期限内协助办理过户登记手续，还把房子抵押给银行申请贷款。 银行可以获得抵押权吗？ 近日，江苏省淮安市中级人民法院对一起抵押纠纷案件作出终审判决，认为银行在办理抵押登记手续时未履行尽职义务，无法取得相应的抵押权。

法院查明，2018年5月4日，蔡某庚与季某强签订了《房屋买卖合同》，约定季某强将其所购小区1103室拆迁安置房以转让价转让给蔡某强。人民币52万元，若任何一方不履行合同义务，无法实现合同目的，守约方有权选择保证金违约金或要求对方支付清算金损失相当于房屋总价的两倍。 蔡某耕付完房款后，季某强将房子交付给蔡某耕，装修后蔡某耕自2018年起一直居住。

2022年9月，涉案拆迁安置房屋具备资格认证，蔡某耿多次催促季某强配合办理房屋产权变更手续。 季某强向蔡某庚出具书面过户协议，承诺在2023年1月1日前办理过户手续。同时查明，季某强于2022年9月14日办理涉案房屋房产证后，他以涉案房屋为抵押，向商业银行申请贷款56万元。 贷款审核时，银行仅查看了季某强房屋的产权证明，并未对抵押房屋进行现场检查。 12月20日，其对涉案房屋抵押权进行了登记，并发放了贷款。

由于季某强未按期配合办理过户登记手续，蔡某庚起诉法院，请求判令撤销该房屋抵押登记，并由季某强协助办理过户手续。

一审法院认为，蔡某庚、季某强于2018年5月4日签订《房屋买卖合同》后，支付了房款，并接管房屋入住至今。 房屋产权初次登记后，纪某强应按照约定协助蔡某庚办理房屋产权变更登记。 但在蔡某庚的催促下，季某强拒绝配合办理房屋产权变更登记，反而将该房屋作为抵押。 向银行申请贷款。 银行在办理贷款抵押手续时，未对抵押房屋的实际情况进行核查，未尽到审慎核查责任。 涉案《房屋买卖合同》签订后，房屋产权未登记并非蔡某庚的过错。

根据相关法律规定，房屋先出售，抵押权后设定。 蔡某庚对房子的产权预期应该优先于银行的抵押权。 因此，蔡某庚需要取消抵押，并办理房屋产权变更登记。 其诉讼请求应予支持。 据此，法院认定商业银行未善意取得涉案房屋抵押权，判决商业银行取消抵押登记，季某强协助物权人蔡某庚办理过户登记在这所房子里面。

某商业银行不服一审判决，提起上诉。 二审法院经审理，驳回上诉，维持原判。

如果不对抵押财产的状况进行尽职调查，就不能善意地取得抵押权。

二审法官庭后表示，实践中，一些被拆迁户在取得拆迁安置房后，会将房屋出售给他人。 但由于拆迁安置房转让证明有五年的窗口期，购房者无法及时掌握具体证明。 如果因时间原因无法及时过户，可能会出现像本案中纪某强在领证后以房屋为抵押申请贷款的情况，从而引发纠纷。 在此类案件的处理过程中，除了涉及拆迁安置房购买人与被拆迁户之间的转让债权纠纷外，还涉及安置房购买人与银行抵押权人之间的纠纷。

事实上，拆迁户出售并实际交付被拆迁房屋后，无权使用该房屋进行抵押。 由于房屋登记权利人与实际权利人不一致，无房屋处分权人将房屋抵押给他人，对方认为抵押人有房屋处分权基于不动产登记的推定效力，就会产生权利冲突。

针对此类情况，需要结合民法典第311条规定的善意取得制度进行调整。 也就是说，登记抵押权人是否取得抵押权取决于其是否构成善意。 银行作为专业金融机构，在办理抵押合同和抵押登记手续时，应当按照《商业银行法》、《中国人民银行贷款通则》的规定确定抵押物的权属和权属。 、《个人贷款管理暂行办法》等法律法规。 严格审查抵押权实现的价值和可行性。

“在申请贷款的过程中，银行没有对当事人提供的抵押房屋进行现场检查，也没有核实房屋的实际居住情况。 而是凭当事人提供的房产证直接申请抵押贷款。 银行犯了严重错误，未能善意取得抵押权。 。”顾问法官提醒道。

本案中，蔡某庚自2018年以来一直居住在涉案房屋中。如果商业银行在放贷前按照相关规定的要求进行现场调查，不难发现蔡某庚实际占用并使用了该房屋。当时有房子，且纪某强身上没有提供抵押担保。 银行在审核涉案贷款业务时，不仅没有发现该房屋有其他人实际占用、使用，而且其第一时间提供的现场走访照片中房屋的装修、家具等情况均未发现。与涉案房屋存在明显差异，可以证明银行在贷款交易过程中没有遵守规定。 合理的商业原则和管理规范，未对相关调查内容履行尽职审查义务，客观上存在过失，不符合民法典规定的诚信要求。 因此，法院认定商业银行并未善意取得涉案房屋抵押权，并据此作出上述判决。 （法制日报）