深圳下调二套房首付比例至40%置换改善链条有所拉长

新华社报道称，深圳将从即日起将第二套住房首付比例降至40%，普通住房和非普通住房首付比例分别为70/80%，并调整普通住房认定标准，为住房和城乡建设带来积极变化。政策预期。

概括：

9月一线城市放宽认房不贷政策后，10月以来楼市再次走弱，成交量环比下滑，置换改善链拉长。 9月初，“认房不贷”政策全面实施，带动楼市回暖，成交明显活跃，尤其是免征非普通住宅税和房产税的新房市场。费用。 10月份之后，为了满足首套房的要求，有改善需求的购房者更多地采取了置换、改善的方式，即先卖后买。 由于更多的买家将购买新房，二手房将会被取代。 市场受到影响，导致更换链条拉长，带来楼市成交量下降。

目前，深圳作为一线城市的代表，已率先降低了二套房首付比例，可以在一定程度上降低改善难度。 置换首套房资格需求的主要目的是降低首付比例和利率。 因此，直接降低第二套房的首付比例可以起到积极的作用。 但值得注意的是，目前无论是一线城市还是全国市场的平均首付比例都较高。 也就是说，居民购房时，更多的人会选择高首付，而不是低首付。 因此，后续政策的效果仍不明朗。 需要继续观察。

相比首付比例，利率的约束更大，居民加杠杆的意愿受到利率的制约。 央行数据显示，目前居民存量住房抵押贷款余额仍在减少。 购房者加杠杆的成本仍然很高。 即使考虑多次下调LPR，仍明显高于消费贷款和个人经营贷款利率，对居民加杠杆意愿产生影响。 央行近期数据显示，居民住房抵押贷款余额同比仍在下降，反映出居民用杠杆意愿不足。 因此，我们认为当前利率的约束强于首付比例，我们将持续关注政策的新进展。 。

从政策出台的速度来看，也体现了政策依然引导宽松的预期，包括普通住宅认定标准的变化，有利于楼市的稳定。 在首付比例降低的同时，非普通住宅的认定标准也随之调整。 普通住宅范围调整为：住宅区建筑容积率大于1.0（含1.0），且单体住房单元建筑面积小于120平方米（含120平方米） 。 平方米）或单个住房单元建筑面积小于144平方米（含144平方米）。 在没有价格约束的情况下，将对城镇住房有较大的减税效果，有利于楼市的稳定。

深圳作为一线城市，也是标杆，关注其他城市的政策跟进。 一线城市一些行政调控政策逐步放开，需求更容易释放。 建议关注资产质量较高的陷入困境扭亏为盈的公司，继续推荐园区公司，包括华新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。

风险提示：政府重开一线融资模式，采用土地财政模式，市场需求加速下滑。