容积率话题引热议墅类产品正酝酿入市
未来“别墅”不再稀缺吗？
近日，自然资源部向各省市自然规划主管部门发文。 除了建议取消土地拍卖中的地价限制外，还提到了取消远郊土地容积率1.0限制的建议。 “取消容积率1.0限制”提案的消息一出，引起社会广泛关注。 什么是容积率？ 容积率是指土地面积与建筑面积的比值。 如果小于1，通常指的是别墅。 虽然这一提议争议很大，但也引发了一些讨论。 “该提案一旦出台，意味着‘别墅限购令’即将结束，未来将不再限制别墅建设，这对市场来说是一个积极的发展。” ” “高层建筑不再受‘青睐’，别墅市场再度升温。 有人担心这一变化会导致房价上涨。”与以往的政策不同，建议取消“别墅限购令”，会给楼市带来哪些变化？
◎ 山东商报、苏报新闻网记者 杨千慧
“限村令”或将到期
取消远郊用地面积比1.0限制
近日，据相关报道，自然资源部向各省市自然规划主管部门发文，建议取消郊区用地1.0容积率限制。 据悉，容积率是房地产市场的一个重要指标，它规定了土地面积与建筑面积的比例。 容积率越大，建筑密度越高，反之亦然。 根据国土资源部的定义，别墅是指二至三层的独栋住宅； 占地面积大，容积率极低。 按照“别墅禁令”之前的标准，别墅容积率应小于1。因此，容积率是否大于1也成为判断项目是否为别墅的依据。 “从字面上看，取消远郊1.0容积率限制的提议，被解读为‘别墅限购令’悄然取消。” 有业内人士认为，这一建议是规范别墅市场的一种手段。
事实上，政策对别墅产品的规定最早始于2003年。2003年2月，国土资源部首次下发《关于清理各类园区用地加强土地供应监管的紧急通知》（即《文件》）。 45号文”），强调“停止别墅用地供应”。 随后，2006年5月，国土资源部发布《关于当前进一步严格土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅用地供应，对别墅进行全面清理。 从2006年到2023年，20多年来，国土资源部已六次发布有关别墅问题的相关规定。 国土资源部（现自然资源部）要求所有新出让住宅用地容积率不得低于1.0。 为此，建议取消远郊容积率1.0的限制，这也意味着房地产开发商将拥有更大的自由度来设计和建造住宅项目。
值得注意的是，由于当时“别墅禁令”的颁布，在后来出让的商品住宅用地供应中，房地产企业建造的房地产最低产品形态只能是分层别墅，而分层别墅已成为当前高端客户群“退而求其次”的趋势。 “国土资源部九年来六次发文规范别墅市场，如此密集的法规出台也从另一个层面说明了市场对别墅产品有更大的需求。” 一位房地产公司营销部的工作人员认为。 “虽然国土资源部对别墅市场进行限制并不是第一次，但此次取消‘别墅限购令’对容积率有明确的规定，从操作层面来说，可以鼓励“开发商要满足郊区的刚性需求，要在有缺陷的地区开发更丰富的住宅产品，吸引有条件的人流。”工作人员说。
稀缺“不再”
别墅产品正准备进入市场
山东商报、苏报新闻网记者注意到，自前几年“限别墅令”以来，济南市场上很难看到容积率低于1.0的地块。 据悉，2022年济南土地拍卖中，容积率1.5以下的项目大多出现在新东站、济钢、遥墙、长清等地。 截至9月份，今年拍卖土地的容积率均在2.0以上，容积率达到1.5的地块仅在济钢。 走访中，记者了解到，近期济南土地挂牌信息中，除了独栋别墅外，复式、联排、叠加……一批以产品形态为主的别墅产品已在售或正准备入市。 。 如中海、龙湖、海信等纷纷推出低密度别墅。 项目面积多在300-500平方米之间，多为联排别墅和复式别墅，单价通常高于500万元。
“从某种程度上来说，‘别墅限购令’的取消，或多或少会给目前的别墅市场增添一点‘热度’。” 济南某房地产公司市场部工作人员王浩表示，此前很多楼盘，开发商都会利用“别墅限购令”，加大对现有别墅项目稀缺性的宣传力度。 与此同时，别墅项目的房产顾问在与客户沟通时甚至将此作为“卖点”。 有的开发商甚至公然打出“贴近城市、与山共居，让济南期待已久的‘别墅’”的口号，“但愿这能成真”。 “过去，由于政策限制，开发商只能建设高密度的别墅产品，导致别墅供应有限。与之前相比，一旦政策落地，目前别墅类项目的‘稀缺’ “市场肯定会减少，有折扣。相反，高端住宅项目会大幅增加。” 王浩补充道。
“从目前来看，除了‘稀缺’影响房企促销之外，‘限村令’的解除可能会导致后期济南高端市场出现一些波动。” 王浩认为，随着新政策的推进和实施，市场总会有变化做出反应。 解除“别墅限购令”并不会完全放宽别墅入市，但会鼓励相当数量的远郊地价较便宜、容积率较低的高端别墅入市。 也会给章丘、长清、莱芜、济阳等一些主城区的边缘地区增添几分活力。不过，一些文化旅游项目也有政策利好。 近两年文化旅游项目开始火爆。 容积率低的项目可以公开用作舒适别墅区。 如果郊区1.0容积率限制真的取消，未来竞争压力必然加大。 不仅一些高层、低层别墅区出售或待售将变得更加困难，低密度产品的竞争也将加剧。
降低购房成本
鼓励房地产企业开发更丰富的产品
放眼全国，此次提出取消“限村令”后，房地产市场将朝什么方向发展？ 建议出台后，业内对于该政策能否拉动经济增长、促进楼市复苏存在争议。 有专家认为，此次取消远郊1.0容积率限制的提议，是对过去别墅限购令的正式解除。 如果实施的话，也会产生很多影响。 随着别墅供应量的增加，市场上的户型也会更多。 这不仅可以满足不同人群的居住需求，也将促进房地产市场多元化发展。 另一种声音则认为，高端住宅项目的消费群体较小，“限村令”的解除对于普通购房者来说意义不大。
“从长远来看，后期政策出台后，由于别墅供应量的增加，房价上涨的压力将会得到缓解，很多购房者的购房成本还是可以降低的。” 长期从事房地产工作的小李表示，对于开发商来说，“别墅限购令”的取消不仅是对别墅产品的补充，也是市场与市场结合的结果。政策调控，也是大势所趋。 为此，各大开发商均表示，一旦“别墅限购令”取消，将在一定程度上导致市场上独栋别墅供应的多元化，也将受到影响。有利于稳定房地产市场。 随着土地利用效率的提高，城市规划将更加合理，城市生态环境将得到更好的保护。 这将有利于城市的可持续发展，也将为人们提供更好的生活环境。
事实上，大多数开发商对当前的市场形势持谨慎乐观的态度。 “房地产企业和项目都必须遵守宏观调控政策，以核心竞争力和产品力赢得市场。” 一位房地产公司工作人员表示，总体来说，取消地价上限和容积率1.0的限制，不仅充满挑战，也更充满机遇。 它为城市经济发展释放出巨大动力，也为自由竞争提供了更多可能。 “远郊需求不足，同质化住宅大量存在，很难出售。此前，因为容积率问题，我们只能建设容积率1.0或1.0的产品。”以上，生活方式没有太大差异。” 业内人士认为，取消远郊1.0容积率限制，可以鼓励开发商在郊区等刚性需求不足的地方开发更丰富的住宅产品，吸引改善人口。 （山东商报）
