新政后一线城市房价上涨北京上海成“最强风向标”

12月14日，北京、上海相继出台楼市新政，均包括差异化调整首套房、二套房首付比例、降低房贷利率、优化普通住房认定标准等。 这是继11月深圳降低首付比例、优化普通住房认定标准后，一线城市的又一重大举措。

北京、上海堪称全国楼市的“最强领头羊”。 重大新政的实施将带来哪些好处？ 将对全国房地产市场产生哪些影响？

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北京住所。中新网左玉坤摄

较低的首付比例

根据北京市住建委等五部门联合印发的《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，北京市首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房）贷款、住房公积金个人住房贷款等）住房贷款最低首付比例降低至30%； 城市六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）第二套房个人住房贷款最低首付比例降低至50%，非城市六区降低至40%。 %。

“原北京第一套房首付比例为普通住房35%、非普通住房40%，第二套房首付比例为普通住房60%、非普通住房80%首付比例大幅降低，特别是非普通住房中的第二套房，下降了40个百分点，购房门槛大幅降低。 中国指数研究院市场研究总监陈文静指出。

同日，据“上海发布”微信公众号消息，上海自12月15日起优化差别化住房信贷政策，首套房最低首付比例调整为不低于30%，首套房最低首付比例调整为不低于30%第二套住房缴费比例调整为不低于50%。 此外，自贸区临港新片区和嘉定、青浦、松江、奉贤、保山、金山6个行政区，第二套房最低首付比例调整为不低于40% 。

易居研究院数据显示，调整前，上海首套房首付比例为35%，第二套普通住宅首付比例为50%，非普通住宅首付比例为70%。

“以购买总价600万的第二套房为例，过去首付比例为70%，所需首付为420万。新政下，首付比例为50%，首付300万，减少120万首付支出；如果房屋属于实行差别化政策的地区，首付比例为40%，首付为2.4万元，减少首付支出180万元。” 易居研究院研究总监严跃进指出，首付比例下降，直接降低了首次住房需求和二次改善住房需求的市场准入门槛。

降低抵押贷款利率下限

北京此次同步下调房贷利率下限。 具体来说，城区六区首套房、二套房利率政策下限分别不低于贷款市场报价利率（LPR）+10个基点、不低于LPR+60个基点； 非城市六区第一、二套房利率政策下限不低于LPR且不低于LPR+55个基点。 中国指数研究院指出，与原来首套房55个基点、二套房105个基点相比，房贷利率大幅下调，进一步降低了购房成本。

此外，北京将贷款期限延长至30年，这也将有助于减轻购房者的每月还款压力。

上海将首次购房利率下限调整为不低于LPR-10个基点，二套房利率下限调整为不低于LPR+30个基点。 自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、保山、金山6个行政区第二套房利率下限调整为不低于LPR+20基点点。

“以200万贷款本金、30年期等本息、二套房贷款利率为标准，以往房贷利率为5.25%，每月还款额为11044元。但根据新政的4.5%利率，月还款10134元，相比之下，新政前后月还款减少了910元。 严跃进表示，房贷利率下降直接降低了每月还款或房贷成本。

上海一瞥 范玉斌 摄

调整普通住房标准

自2014年现行普通住房标准发布以来，北京时隔9年再次调整普通住房认定标准。 中国指数研究院对比前后标准指出，差异主要包括单体建筑面积由小于140平方米调整为小于144平方米。 五环以内成交单价上限由3.96万元/平方米提高至8.5万元/平方米，涨幅1.15倍； 五至六环内成交单价上限由31680元/平方米提高至65000元/平方米，涨幅1.05倍。 ; 六环外成交单价上限由23760元/平方米提高至45000元/平方米，涨幅89%。

严跃进指出，对比深圳调整一般住宅认定标准可以发现，深圳直接取消了总价要求，而北京调整了总价线，仍然对总价有要求。

“从北京普通住房的调整来看，北京、上海、深圳、中山最为严格，不仅限制了单套面积，还限制了单价上限。价格界定更加明确，也凸显了住房的居住需求。炒作的基调持续存在。” 58安居客研究院院长张波认为，由于北京大量新增供应位于五环外，此次调整本身更有利于周边地区新房的淘汰和二手房的普及。五环以内民宅接送。

上海的调整包括：一是优化标准认定条件，取消价格标准； 二是适度提高建筑面积标准，由140平方米提高到144平方米。

“普通住房标准与税收优惠政策挂钩，本次标准调整以住房的实物要素作为认定条件，将大大提高普通住房的覆盖面，让更多的二手房交易享受税收优惠政策。” ” 严跃进说道。

会对整体热量的提升起到更大的作用。

业内普遍认为，北京、上海整体政策调整力度较大、涉及面较广。 他们全力降低购房成本和门槛，释放出更加积极的信号，将对当地和全国市场情绪产生积极影响。 积极引导。

“新政策有利于促进刚性需求和改善性住房需求的释放，特别是二套改善性住房的需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望增强，预计将进一步影响房价期望。” 陈文静说道。

“降低购房门槛，让更多有购买力的人进入市场，增加二手房和新房销售，缓解业主和开发商降价出售房屋的预期，从而减缓房价上涨的速度。”二手房挂牌量增加。 同时促进房地产交易周期，缓解企业资金链紧张的局面，达到防范风险和稳增长的双重目的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳省城市规划院指出。

此次调整后，纵观两地楼市的限制措施，除限购政策外，基本已一步到位。 张波认为，“预计明年一季度末会根据市场反馈进行政策跟进。最值得关注的是限购的放松，这也是最有效的政策”跻身一线城市。”

新政对两地楼市的影响值得期待。 业内预计，12月下半月一手、二手交易量将出现大幅增长。 2024年一季度市场将显着企稳，有望迎来“小印度之春”。 （超过）