如何看待地产新开工回暖？来源明明FICC研究团队

资料来源：明明FICC研究团队

核心思想

11月份，房地产新开工面积同比增速两年多来首次重回正值，但这更多是由于基数较低和“三改”逐步推进所致。重大项目”。 房地产周期复苏的重要前提是销售持续改善和房价平稳运行。 对于债券市场而言，在“灵活适度、精准有效”的货币政策基调下，降息预期失败或将呈现效益未兑逻辑，长期债券利率或将较短期走强。看法。

房地产新开工面积增速为何回归正数？ 据我们测算，11月新​​房开工面积同比增长4.9%，实现2021年4月以来首次正增长。新房开工同比增速回升房地产施工面积主要有以下两个方面： 1、去年同期基数较低。 去年11月新开工趋势明显低于季节性趋势。 今年11月新开工面积呈现正常季节性走势，从而在去年低基数效应下实现同比正增长。 2、“三大工程”建设逐步推进。 今年以来，政治局会议、中央经济工作会议等多次重要会议均指出要加快保障性住房等“三大工程”建设，各城镇也纷纷提出出台了相关政策。 “三大工程”建设逐步推进，带动新开工面积小幅回升。

尽管新开工量的同比正增长发出了积极信号，但其可持续性及其在推动体力工作量方面的作用仍有待观察。 今年11月，中国小松挖掘机作业小时数为101.2小时，环比增长0.2%，同比增长4%，一定程度上印证了作业数据的改善。 但下半年以来，螺纹钢表观需求仍低于近两年同期。 此外，根据我们的测算，今年11月份，建筑投资仍较去年低基数下降15.5%，反映出实物工作量尚未达到同期水平。 迎来显着提升。

房地产周期的先行指标是商品房销售量。 房地产周期复苏的重要前提是销售持续改善和房价平稳运行。 房地产销售数据的质量不仅反映了房地产企业的经营状况，决定了其收入和现金流的速度，而且影响着房地产企业的信心和融资行为，进而影响到土地的购置、建设和发展。投资行为。 从投资规模来看，城中村改造等“三大工程”所能拉动的投资规模相比房地产开发总投资规模仍较为有限。 因此，房地产周期的复苏更多地取决于房地产销售的持续改善和房价的平稳健康运行。

房地产利好政策出台后，下降趋势有所缓解，未来仍有改善空间。 8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局宣布调整优化差别化住房信贷政策，降低存量首套房贷款利率。 房贷政策出台后首月（9月），30个大中城市商品房成交面积小幅增长。 10月开始季节性回落，整体表现仍弱于近两年水平。 新政出台后，一线城市房地产销售复苏斜率较高，但这一复苏过程持续的时间不够长，未来仍有改善空间。

债券市场策略：中央经济工作会议将货币政策定调为“灵活适度、精准有效”，货币政策宽松的确定性较高。 但在降息预期落空、短期内实施降准可能性较低的背景下，债市或将呈现未尽利润逻辑。 此外，虽然上周北京、上海相继出台宽松的房地产政策，但传导至房地产销售和投资的过程仍需时日，短期内难以对债市产生负面影响。 从短期来看，长期债券利率可能偏强。

风险因素：国内政策变化超出预期； 国内经济复苏不及预期； 海外主要经济体陷入衰退； 地缘政治冲突加剧。

文本

新开工面积增速为何恢复正值？

据我们测算，11月份新房开工面积同比增长4.9%，较10月份大幅提升26.0个百分点，自2021年4月以来首次实现正增长。从层面看，今年11月份房屋新开工面积8279万平方米，环比和去年同期均有所增加。 与去年下半年整体下降趋势相比，今年下半年新开工面积呈现波浪式发展，总体走势较为平稳。 新开工面积正增长是否意味着房地产周期回暖？ 本文将对此进行探讨。

房地产新开工面积同比增速回升主要源于以下两个方面：一是去年同期基数较低。 2、“三大工程”建设取得一定进展，带动新开工面积小幅回升。

去年11月份新开工面积走势明显低于季节性走势，11月份为去年全年最低值。 疫情前的2017年至2019年，10月后新开工面积呈现上升趋势。 11月均值18751万平方米，较10月增加逾2000万平方米。 去年11月新开工面积仅为7910万平方米，不仅大幅低于往年同期，而且也罕见低于10月开工数据。 今年11月份新开工面积的边际回升更多地体现了正常的季节性趋势，在去年低基数效应下实现了同比正增长。

“三大工程”的逐步推进是新开工增速同比恢复正增长的又一原因。 自今年4月中央政治局会议首次提及保障性住房建设、城中村改造、“休闲应急”公共基础设施建设以来，中央和地方政府高度重视。重视相关工作的开展。 中央金融工作会议、中央经济工作会议等多次重要会议均指出要加快保障性住房等“三大工程”建设，各城镇也纷纷出台相关政策。 近日，《广州市城中村整治条例》正式向社会公开征求意见。 这是全国首部专门针对城中村改造的地方性法规。 据广州市住建局介绍，2023年广州市将新开工城中村改造项目共计12个，“三大工程”的逐步推进和实施，为新开工城中村改造项目提供了一定支撑。建筑工地。

虽然起步数据有所改善，但体力负荷并没有明显改善。 今年11月，中国小松挖掘机作业小时数为101.2小时，环比增长0.2%，同比增长4%。 连续两个月同比正增长，一定程度上印证了经营数据的改善。 但下半年以来，螺纹钢表观需求量较近两年同期有所下降。 另外，根据我们测算，今年11月份，房地产开发项目投资仍比去年同期低基数下降15.5%，反映了实物工作量。 仍然没有明显的改善。

房地产新开工量同比正增长固然发出了积极信号，但其后续的可持续性还有待观察。 今年1月至11月，累计新开工房屋建筑面积达8.75亿平方米。 如果12月新开工表现与11月类似，全年新开工面积约为9.5亿平方米，不到2021年的一半； 如果12月能够延续疫情前的季节性走势，全年新开工面积有望进一步反弹。 但总体来看，新开工面积10亿平方米难度较大，需要12月份同比增长40%才能完成。

房地产周期复苏核心在于销售

房地产周期的先行指标是商品房销售量。 房地产销售数据的质量不仅反映了房地产企业的经营状况，决定了其收入和现金流的速度，而且影响着房地产企业的信心和融资行为，进而影响到土地的购置、建设和发展。投资行为。

房地产供需形势与房价走势相互促进。 对于我国房地产市场来说，供需与房价走势的互动关系如下：当供给增加、需求下降，房价进入下降区间，随后需求进一步下降，潜在购房者采取观望的态度。看态度，房价进一步下跌。 截至2023年9月底，我国商品房待售面积已达3.1亿平方米。 如果平均套数为80平方米，则房地产库存已达390万套。 每1亿人的住房库存量约为27.6万套，是美国的两倍。 （预计13万套），2020年以来持续增加。在住房供应增加、购房需求下降的背景下，我国各一线城市二手房价格均处于下跌区间。 其中，一线城市二手房价格连续四个月下跌。

房地产利好政策出台后，销售下滑趋势有所缓解，未来仍有改善空间。 8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局宣布调整优化差别化住房信贷政策，降低存量首套房贷款利率。 房贷政策出台后首月（9月），30个大中城市商品房成交面积小幅增长。 10月开始季节性回落，整体表现仍弱于近两年水平。 新政出台前后，广州、深圳、上海、北京相继宣布实施“认房不认贷”政策。 一线城市的房地产销售复苏斜率也较高，但这种复苏过程持续的时间不够长。 进入12月，上海商品房成交面积仍低于近两年同期水平。

房地产周期复苏的重要前提是销售持续改善和房价平稳运行。 从投资规模来看，城中村改造等“三大工程”所能拉动的投资规模相比房地产开发总投资规模仍较为有限。 因此，房地产周期的复苏仍然更多地取决于房地产销售的持续改善和房价的稳定健康运行。

债券市场策略

中央经济工作会议将货币政策定调为“灵活适度、精准有效”，宽松货币政策确定性较高。 但在降息预期落空、短期内降准落地可能性较低的背景下，债券市场或将呈现利未尽的逻辑。 此外，虽然上周北京、上海相继出台宽松的房地产政策，但传导至房地产销售和投资的过程仍需时日，短期内难以对债市产生负面影响。 从短期来看，长期债券利率可能偏强。

风险因素

国内政策变化超预期； 国内经济复苏不及预期； 海外主要经济体均出现下滑； 地缘政治冲突加剧。

资本市场回顾

2023年12月19日，银行间质押式回购加权利率全线下跌，隔夜、7天、14天、21天、-4.19bps、-7.59bps、-14.44bps、-3.92bps变化。分别为1个月。 bps和-11.14bps至1.57%、1.77%、2.41%、3.01%和2.87%。 国债到期收益率全线上涨，1年期、3年期、5年期、10年期分别上涨0.50bps、2.47bps、2.21bps、0.65bps至2.30%、2.41%、2.51%、和2.62%。 12月19日，上证综指上涨0.05%至2932.39点，深证成指上涨0.11%至9289.34点，创业板指数上涨0.42%至1827.67点。

央行公告称，为保持年末流动性合理充裕，中国人民银行于2023年12月19日通过利率招标方式开展3010亿元7天期、14天期逆回购操作。当日，央行在公开市场开展7天期逆回购操作1190亿元，14天期逆回购操作1820亿元。 当日，4140亿元逆回购到期，实现流动性净回笼1130亿元。

【流动性动态监测】我们跟踪市场流动性，观察2017年初以来流动性的“投入”情况。增量方面，我们根据逆回购、SLF、MLF等央企规模计算总量。银行公开市场业务、国库现金存款； 从减少量来看，我们以2020年12月为基础计算，与2016年12月相比，M0累计增加16010.66亿元，外汇持有量累计减少8117.16亿元，财政存款累计增加9868.66亿元。 通过居民现金提取、对外持有量下降、税收损失等粗略估算流动性，并考虑公开市场操作到期情况，计算每日流动性减少量。 总金额。 同时，我们监控公开市场操作的到期情况。

可转债市场回顾与展望

可转债市场回顾

主要宽基指数：上证综指（0.05%）、深成指（0.11%）、沪深300（0.14%）、创业板指数（0.42%）、中证转债（-0.30%）。 可转债市场，个股涨幅大于涨幅。 中信一线行业中，增速最高的是传媒（1.21%）、电子（1.06%）、消费服务（0.93%）； 房地产（-1.25%）、综合（-1.03%）、交通运输（-0.73%）跌幅较高。 A股交易额约为6582.93亿元，可转债交易额约为351.47亿元。

进贤转债（44.43%，转债余额2.03亿元）、申科转债（8.40%，转债余额2.4亿元）、汇诚转债（7.40%，转债余额1.54亿元）、凯盛转债（6.37） %，可转债余额6.5亿元）、亚创转债（5.12%，可转债余额3.63亿元）涨幅居前； 利道转债（-20.00%，转债余额3亿元）、华丰转债（-7.11%，转债余额1.96亿元）、宏达转债（-4.48%，转债余额3.37亿元）、道通转债国债（-3.29%，转债余额12.80亿元）、申通转债（-3.26%，转债余额5.77）跌幅居前。

可转债市场每周观点

上周，转债市场跟随标的股市小幅下跌，转债市场成交量小幅下滑。

上周股市小幅下跌。 市场经济预期相对政策目标向上修正空间较大，出清进程缓慢。 市场的主要担忧是：（1）这次中央经济工作会议体现了客观积极的宏观政策基调。 新型工业化、数字经济、人工智能、战略性新兴产业领域（生物制造、商业航天、低空经济）、大规模装备更新、消费品以旧换新预计将成为明年财政支出支持的方向和领域。 （2）11月份财务数据弱于市场预期。 经济数据显示，我国经济复苏有所改善，但向后看，复苏斜率的改善仍需要需求的大幅复苏。 （3）美联储加息结束几乎已成定局。 美联储可能会在明年年中左右开始降息。 2024年可能成为全球货币和流动性宽松的一年。 股市方面，建议关注大科技方向以及明年出口有望继续改善的领域。

上周，可转债市场跟随股市小幅下跌。 可转债市场中间价从118.29元下跌至117.38元。 我们经常观察到的90_115股权估值从22.00%下降到21.04%。 近期股市表现疲弱，但可转债市场的估值并没有像过去那样被压缩，交易量也没有明显减弱。 可转债市场整体表现较为强劲。 但值得注意的是，连续两年缺乏赚钱效应，让投资者的耐心开始消失。 年底赎回压力或加大，“固定收益+”改为“固定收益-”或带来估值压缩风险。 在股市动荡、可转债市场触底回升的阶段，均衡型可转债的性价比更为突出。 可进可退，建议优先增持平衡型可转债。 二是选择即将到期的可转债。 在短期经济乐观的背景下，低价债券也需要关注。 在规避信用风险的前提下，获得较高的到期收益率也可以向下修正。 分享价格。 灵活的目标需要考虑行业方向。 具体建议重点关注：一是聚焦以华为产业链为核心的TMT和汽车零部件，在行业趋势的动态演化中寻找高景气行业主题的短期可转债映射； 二是高端制造业相关中长期，关注产业转型升级带来的国产替代和出口超预期，建议重点关注工程机械、半导体、新创等； 三是稳中求进的水利、水电、环保产业。

灵活度较高的投资组合建议重点关注：银轮转债、金城转债、瑞虎转债、靖柴转债、川投转债、测绘转债、苏洲转债、合力转债、湘源转债、商互联网可转换债务。

建议关注稳定灵活的投资组合：神马转债、洲邦转债、精锻转债、天能转债、友财转债、富力转债、华正转债、赛特转债、华懋转债、广泰可转换债券。

风险因素

市场流动性大幅波动，宏观经济增速低于预期，无风险利率大幅波动，股价波动超预期。

海量信息、精准解读，尽在新浪财经APP