李莎2023年一线城市需求端政策调整大幕拉开

作者 李莎

2023年12月14日，北京、上海相继出台楼市新政，调整普通住房标准、降低首付比例、降低房贷利率。 政策力度大，引起广泛关注。

8月30日，广州实施“认房不认贷”政策，拉开了一线城市需求侧政策调整的序幕。 截至9月1日，四个一线城市已全面实施“认房不认贷”政策。 此后，四市陆续优化公积金贷款住房套数确定标准。

不仅如此，一线城市相继调整优化首付比例、房贷利率、共同住房标准等政策。 广州也调整了限购政策。 总体来看，一线城市中，广州、深圳政策调整步伐较快，北京、上海则相对谨慎。

12月14日，北京、上海发布楼市重大新政。 此后，四个一线城市纷纷出台降低首付和房贷利率的政策。 北京、上海、深圳均根据市场情况优化了普通住房标准。 不过，除广州外，其他三个一线城市尚未出台进一步放宽限购政策。

降低首付比例

在率先全面推行“认房不认贷”政策后，广州也是近段时间首个降低首付比例的一线城市。

据媒体9月9日报道，广州降低了​​第二套房首付比例。 如果您在广州没有房子，且有1套房子无贷款或贷款已还清，再次购房时首付可低至30%； 如果您在广州有1套房子正在出售，您可以再次购买房子。 首付比例由普通住房50%、非普通住房70%降低至40%。 这意味着广州二套房商业贷款首付比例低至30%。

11月14日，广州市住房公积金管理中心发文明确，广州首套房公积金贷款最低首付比例由30%降低至20%； 如果您在广州有房，且无贷款记录或已办理抵押贷款记录，公积金贷款二套房首付最低为最低。 首付比例为30%； 在广州拥有房屋且有良好抵押记录的，住房公积金回购贷款首付比例最低为40%。

深圳成为第二个降低首付的一线城市。 11月23日起，深圳将第二套住房最低首付比例由普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

北京、上海是否会跟进降低首付比例、何时降低首付比例、首付比例降到什么程度等问题备受市场关注。 12月14日，北京、上海相继发布楼市新政，解决一系列问题。

12月14日起，北京将降低首付比例。 首套房最低首付比例由此前普通住房35%、非普通住房40%统一降低至不低于30%； 第二套住房最低首付比例降低至不低于30%。 由原来的一般住房不低于60%、非普通住房不低于80%的要求，调整为城市六区不低于50%、非普通住房不低于40%。市区。

12月15日起，上海将降低首付比例。 首套房最低首付比例由不低于35%下调至不低于30%。 第二套住房首付比例由普通住房50%、非普通住房70%降低。 自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区第二套房最低首付比例不低于40%。

一线城市首付比例与普通住房标准脱钩，更多参考居民购房的房产和贷款条件，以及促进产城融合、职住平衡。

较低的抵押贷款利率

近期，四个一线城市相继出台降低房贷利率的举措。

9月8日起，广州首套房商业贷款利率下限已突破5年期LPR，降至LPR-10BP，第二套房商业贷款利率下限为LPR +30BP。 广州也成为首个突破5年期LPR下限的一线城市。 9月29日起，深圳跟进下调房贷利率。 下调后，首套房贷款利率、二套房贷款利率与广州地区相同。

与广州、深圳相比，北京、上海的楼市基本面相对较好，楼市政策也较为有力。

12月15日起，上海下调房贷利率，首套房商业贷款利率下限下调至LPR-10BP，二套房商业贷款利率下限调整至LPR +30BP。 自贸区临港新片区和嘉定、青浦、松江、奉贤、保山、保山、金山6个行政区域的二套房商业贷款利率下限调整为LPR+20BP。

当日起，北京还下调了商业贷款利率下限。 市区六区首套房贷款利率下限不低于LPR+10BP，二套房贷款利率下限不低于LPR+60BP。 非城市六区首套房贷款利率下限不低于LPR。 套房利率下限不低于LPR+55BP。

调整后，广州、深圳、上海首套房商业贷款利率下限已突破5年期LPR，降至LPR-10BP。 北京的房贷利率也大幅下调，但仍比其他三个一线城市高出10-20%。 基点。 北京、上海的房贷利率政策均不同程度向产城融合、职住平衡地区倾斜。

跳铺寨标准

市场对于调整一线城市普通住房标准的呼声由来已久。 深圳成为近期第一个调整普通住房标准的一线城市。

11月22日，深圳市住房和城乡建设局发文调整普通住房认定标准，调整为：居住区建筑容积率大于1.0（含1.0），且单体房屋建筑面积小于120平方米（含120平方米）或者单体房屋建筑面积小于144平方米（含144平方米）。 与此前的普通房标准相比，取消了实际成交总价低于750万（含本金）的要求，普通房标准恢复至2019年规定。

12月14日，北京、上海相继发文调整普通住房标准、增加面积、调整或取消价格要求。

具体来说，在建筑面积方面，北京、上海均将单体建筑面积从140平方米（含）以下调整为144平方米（含）以下。

成交价格方面，北京取消了成交总价限制，仍以五环、六环为界。 五环以内房屋交易单价上调至8.5万元/平方米（含）以下，涨幅1.15倍； 5-6月环内住宅成交价格上调至6.5万元/平方米（含）以下，涨幅1.05倍； 六环外住房成交价格提升至4.5万元/平方米（含）以下，涨幅89%。 上海取消了交易总价限制。

不难看出，一线城市普通住宅的认定已经回归区域。 深圳、北京、上海均取消了普通住房标准中成交总价的要求。 深圳、上海的普通住房标准不再参考成交价格，而北京仍保留单价。 但根据市场价格情况，单价标准大幅提高，覆盖了市场上70%左右的房屋，惠及更多群体。

放宽购买限制

降低首付、降低利率、调整普通住房标准更多是为了降低购房者的购房成本，但对于放宽购房资格仍持谨慎态度。

作为一线城市楼市政策调整的先行者，广州于9月20日率先发文放宽限购。

此前，广州实施了较为严格的限购政策：广州户籍家庭限购两套住房，广州户籍成年单身人士限购一套住房，非广州户籍家庭需连续五年缴纳个人税或社保并且仅限于一所房子。

根据新政策，广州户籍户在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、仁和镇、钟落潭镇）、南沙等地区购买两套房子仍被限制。 户口在广州的成年单身（含离婚）人士在这些地区购买一套住房仍受到限制。

非广州户籍家庭在上述地区限购一套住房，购房个人纳税或社保年限要求由5年缩短为2年。

限购政策调整后，黄埔、番禺、花都不在限购范围内。

其他一线城市目前限购政策调整较少。 仅10月24日，上海金山区就出台了人才住房新政策，即金山滨海城、高新社区、听风社区部分区域实施人才购房政策。 非本市购房的单位或者个人，符合一定条件的，可以缴纳3年个人所得税。 或者社保，单身人士可以在以上区域买房。

业内人士认为，广州限购政策的放松具有较强的信号意义。 一定程度上说明，继二线城市密集放宽限购之后，一线城市也开始优化限购，另外三个一线城市也可能放松。 广州优化限购政策已近三个月，市场仍期待一线城市有更多限购优化动作。

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